அடுக்குமாடி வீடு வாங்கும் முன்...

சென்னை மட்டுமல்ல, கோயம்புத்தூர், மதுரை போன்ற நகரங்களில்கூட இன்று அடுக்குமாடிக் குடிருப்புக் கலாச்சாரம் வந்துவிட்டது. நகரங்களின் இட நெருக்கடியாலும் தனி வீடுகளின் விலையேற்றத்தாலும் அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீடு என்பது தவிர்க்க முடியாததாகிவிட்டது. இம்மாதிரியான அடுக்குமாடிக் குடியிருப்பு வீடு வாங்கும் முன்

கவனிக்கப்பட வேண்டிய அம்சங்கள் சில உள்ளன. அவற்றுள் சில:

1. கடந்த 30 ஆண்டுகளுக்குத் தாய் பத்திரம் மூலப் பத்திரம் சரியாக உள்ளதா மற்றும் சொத்து வந்த வழி (flow of title) சரியாக உள்ளதா என்று உறுதிப்படுத்திக் கொள்ள வேண்டும்.

2. தற்போது உள்ள உரிமை யாளரின் சொத்தின் அசல் பத்திரம் சரிபார்க்க வேண்டும்.

3. பட்டா/TSLR Extract சரிபார்க்கவும் மேலும் ஆன்லைனில் அவை சரியாக உள்ளதா என்று உறுதிப்படுத்திக் கொள்ள வேண்டும்.

4. Layout-க்கு அங்கீகாரம் (DTCP/LPA/CMDA) மூலம் வழங்கப்பட்டுள்ளதா என்று சரிபார்க்கவும். மேலும் நிலத்தின் அளவு 2500 ச.மீட்டருக்கு மேல் இருந்தால் உள்ளாட்சிக்குத் தானப் பத்திரம் வழங்கப்பட்டுள்ளதா என்று சரிபார்க்க வேண்டும்.

5. சொத்தின் FMB Sketch-யைச் சரிபார்க்கவும்.

6. ஒரு வேளை அடுக்குமாடிக் கட்டிடத்தின் உரிமையாளர் கட்டுநர்கள் இல்லையென்றால் கட்டுநருக்கும் நிலத்தின் உரிமையாளருக்கும் செய்யப்பட்ட ஒப்பந்த ஆவணத்தைச் சரிபார்க்கவும். மேலும் நிலத்தின் உரிமையாளர் கட்டுநருக்கு பவர் பத்திரம் எழுதிக் கொடுத்தால் அந்த பவர் பத்திரத்தில் கட்டிடம் கட்டுபவருக்குச் சொத்து விற்பனை எவ்வளவு சதவிகிதம் அதிகாரம் வழங்கப்பட்டுள்ளது என்று சரிபார்க்கவும். மேலும் பத்திரம் பதிவு செய்யும் முன் நிலத்தின் உரிமையாளர் உயிருடன் இருக்கிறாரா என்று உறுதிப்படுத்திக் கொள்ள வேண்டும்.

7. சொத்தின் உரிமையாளரிடம் இருக்கும் அசல் பத்திரத்தின் நகலைச் சம்பந்தப்பட்ட சார்-பதிவாளர் அலுவலகத்திலிருந்து பெற்றுச் சரிபார்த்துக்கொள்ள வேண்டும். இவ்வாறு செய்தால்தான் சொத்தின் உரிமையாளரின் அசல் பத்திரத்தின் உண்மைத் தன்மையை உறுதிப்படுத்திக்கொள்ள முடியும்.

8. 30 ஆண்டுகளுக்கு சொத்தின் வில்லங்கச் சான்றிதழ் சரிபார்த்துக் கொள்ள வேண்டும். மேலும் பத்திரப் பதிவுத் துறையின் இணையதளத்தில் வில்லங்கச் சான்றிதழ் சரியாக உள்ளதா என்று ஆன்லைனில் சரிபார்த்துக்கொள்ள வேண்டும்.

9. கட்டிடம் கட்டுவதற்கான அனுமதி மற்றும் வரைபடம் சரியாக உள்ளதா என்று சரிபார்த்துக்கொள்ள வேண்டும்.

10. வரைபடத்தில் தெரிவித்துள்ளது போல் மொத்தக் குடியிருப்பு எண்ணிக்கை சரியாக உள்ளதா என்று சரிபார்த்துக் கொள்ள வேண்டும். வரைபடத்தில் எத்தனை சமையலறைகள் உள்ளன என்ற எண்ணிக்கையைக் கண்டறிய வேண்டும். ஒரு குடியிருப்புக்கு ஒரு சமையலறை மட்டும்தான் இருக்க முடியும் என்ற விதி உள்ளது. ஆகையால் வரைபடத்தில் மொத்த சமையலறைகளை எண்ணினாலே எத்தனை அடுக்குமாடிகளுக்கு அனுமதி உள்ளது என்று கண்டறிய முடியும்.

11. சொத்தின் பிரிக்கப்படாத அளவு - UDS (Undivided Share of land) வாங்குபவருக்கு பிரித்துக் கொடுக்க வேண்டும். மேலும் கட்டிடம் கட்டுபவர் மொட்டை மாடியில் எந்த உரிமையும் கொண்டிருக்க முடியாது. கட்டிடம் கட்டுவதற்கான ஒப்பந்தத்தில் (Construction Agreement) இது போன்ற விவரங்கள (clause) இடம் பெறக் கூடாது.

12. கட்டிடம் கட்டுபவர் ஒரு வேளை அந்தக் குடியிருப்புக் கட்டிடம் கட்டுவதற்காக வங்கியிலோ அல்லது நிதி நிறுவனங்களிலோ கடன் வாங்கினால் மேற்படி குடியிருப்பு விற்பனை செய்யும் முன் சம்பந்தப்பட்ட வங்கியிடம் அல்லது நிதி நிறுவனத்திடம் தடையில்லாச் சான்றிதழ் (NOC) பெற வேண்டும். இந்த மாதிரி சூழ்நிலையில் வாங்குபவர்கள் கட்டிடம் கட்டுபவர்களுக்குத் தர வேண்டிய தொகையைச் சம்பந்தப்பட்ட வங்கி அல்லது நிதி நிறுவனத்தின் மூலமே செலுத்த வேண்டும்.

13. தமிழ்நாட்டில் தற்போதைய FSI (Floor space Index) 1.5 ஆக உள்ளது. . Premium FSI 1.00 வரை பெற முடியும் (சில நிபந்தனைகளுக்கு உட்பட்டது). கட்டிடம் கட்டுவதற்கான சம்பந்தப்பட்ட அதிகாரி மூலம் வழங்கப்பட்ட வரைபடத்தில் சதவீதம் தெளிவாகக் குறிப்பிடப்பட்டிருக்க வேண்டும். உதாரணத்திற்கு 1.5 சதவீதம் அனுமதி வழங்கியிருப்பின் 1000 ச.அடி குடியிருப்புக்கு ஏறத்தாள 666 ச.அடி யூடிஎஸ் வழங்க வேண்டும். இது தொடர்பாக விழிப்புணர்வு மக்களிடம் போதுமானதாக இல்லை. ஆகையால் கட்டிடம் கட்டுபவர்கள் வாங்குபவர்களுக்கு குறைந்த ருனுளு-யை பதிவு செய்கிறார்கள்.

மேலே குறிப்பிட்ட உதாரணத்திற்கு 666 ச.அடி யுடிஎஸ்-க்குப் பதிலாக 400 ச.அடி யூடிஎஸ் பதிவு செய்கிறார்கள். இது சம்பந்தமான விழிப்புணர்வு கடன் வழங்கும் வங்கி அல்லது நிதி நிறுவனத்திற்கும் இல்லை. குறைந்த யூடிஎஸ் பதிவு செய்யும் நேரத்தில் கட்டிடம் கட்டுபவர் அந்தக் குடியிருப்புக் கட்டிடத்தில் தனக்குச் சொந்தமாக ஒரு சில குடியிருப்புகளுக்கு அதிகப்படியாக யூடிஎஸ் வைத்துக்கொள்வார். பிற்காலத்தில் அதை அதிக விலைக்கு விற்பனை செய்வதன் மூலம் அதிக லாபம் ஈட்டுகிறார்கள்.

14. அடுக்குமாடிக் குடியிருப்புக் கட்டிடம் கட்டியபிறகு அனுமதி வழங்கிய சம்பந்தப்பட்ட அதிகாரியிடம் கட்டுமானப் பணி நிறைவுச் சான்றிதழ் (completion certificate) பெறப்பட்டுள்ளதா என்று சரிபார்க்க வேண்டும். மேலும் குடிநீர் இணைப்பு, சாக்கடை இணைப்பு, மின்சார இணைப்பு சம்பந்தப்பட்ட துறையிடம் கட்டிடம் கட்டுபவர் பெற்றுள்ளாரா என்று சரிபார்க்க வேண்டும். 20,000 ச.மீட்டருக்கு மேல் 15,0000 ச.மீட்டருக்குள் இருக்கும் கட்டிடத்திற்குச் சுற்றுச்சூழல் துறையிடம் முன்னனுமதி பெறப் பட்டுள்ளதா என்று உறுதிப் படுத்திக் கொள்ள வேண்டும்.

கட்டுரையாளர், உயர் நீதிமன்ற வழக்கறிஞர்